Бедность нашего крестьянина в значительной степени обусловлена тем, что быт его не урегу- лирован твердыми правовыми нормами, вследст- вие чего у него часто отсутствует правильное представление о праве собственности. Но по- мимо уверенности в своих имущественных пра- вах весьма важна и уверенность в том мериле, которым расценивается имущество.

С. Витте

Основу любой науки составляют: предмет, который она изучает и метод, то есть то, как изучается предмет. Предметом оценки как науки является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав, связанных с оцениваемым акти- вом. Содержание и основная цель оценки – расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Достижение данной цели осуществляется с помощью присущих данной науке методов. Оценка как наука базируется на использова- нии методов, основанных на трех разных методологических подходах: затратном, ры- ночном и доходном. В рамках этих подходов могут использоваться как формализован- ные, так и неформализованные методы оценки. Первые основаны на использовании строгих аналитических зависимостей, вторые - на использовании аналитических проце- дур на логическом, часто интуитивном, уровне.

В этой связи часто возникает вопрос о том, что такое оценка: искусство или наука?

Сторонники неформализованного подхода утверждают, что оценка – это искусство, результат ее формируется на уровне интуитивного сознания специалиста, хорошо знаю- щего рынок и считают, что любая математика предназначена лишь для того, чтобы с ее помощью обосновать этот результат. Сторонники другого подхода считают, что оценка рыночной стоимости есть результат формальной обработки реальной рыночной инфор- мации, но проверяемый на конечном этапе на соответствие здравому смыслу. Эта пози- ция, по мнению автора данной  книги, соответствует научному подходу и всем междуна- родным стандартам оценки, по которым «оценка рыночной стоимости является наиболее вероятной ценой...». Она может быть получена при условии выполнения ряда обязатель- ных этапов, включающих:

•   сбор данных об объекте оценки и их анализ;

•   сбор общих и специальных данных о рынке оцениваемого объекта;

•   анализ наиболее эффективного использования объекта оценки;

•   применение методов оценки;

•   подготовка отчета об оценке.

И в определении рыночной стоимости, и в алгоритме ее оценки в явном и неявном виде присутствуют строгие формальные процедуры как необходимое условие коррект- ной оценки.

Таким образом, говорить об оценке рыночной стоимости только как об искусстве,

значить приравнивать ее (оценку) к “знахарству”, принижая тем самым ее значение.

Размышляя об оценке, нельзя забывать и о прозе жизни. Действительно, кому в пер- вую очередь нужен отчет об оценке? Заказчику оценки, который может быть как продав- цом, так и покупателем. Заметим, что в этих разных качествах, он по-разному будет реа- гировать на результат оценки. Можно ли с помощью интуитивных “аргументов” убедить его или, что очень важно, суд в том, что объект стоит столько, сколько объявлено в отче- те. Нельзя, даже если знания заказчика о рынке и о процедуре оценки поверхностны. Связано это, в первую очередь, с тем, что не оценщик, а заказчик будет нести бремя фи- нансовой ответственности за объект оценки. А для того, чтобы считать деньги, как из- вестно, большого ума не надо. И, надо думать, заказчик найдет способы проверки пред- ставленного результата. Что же касается суда, то для него все доказательства на уровне интуитивного сознания, основанные на знаниях и опыте, не могут служить серьезными аргументами. Суд, как правило, при принятии решения обращает внимание на формаль- ную сторону дела и жесткую аргументацию, которая в итоге, как известно, может быть лишь скорректирована субъективным мнением присяжных.

И, наконец, нужно четко себе представлять, что отчет об оценке рыночной стоимо- сти является финансовым документом со всеми вытекающими отсюда последствиями: возможность постановки на баланс, использование в целях налогообложения. Эти по- следствия затрагивают интересы и собственника, и государства. И не дай Бог нерадивому оценщику оказаться между этих двух огней.

Автор данного издания является сознательным сторонником научного, формализо- ванного подхода к оценке и убежден в том, что в оценке можно говорить только об ис- кусстве формализованного доказательства рыночной стоимости, не противоречащей данным рынка оцениваемого объекта.

Книга посвящена, в основном, доходному подходу оценки рыночной стоимости объ- ектов недвижимости и является развитием идей автора, изложенных им в двух предыду- щих книгах [10,12], посвященных оценке.

Книга состоит из пяти глав и приложения.

Первая глава посвящена общим вопросам ценообразования в недвижимости и ее особенностям, характерным для России на современном этапе развития ее рынка недви- жимости.

Предметом исследования второй главы являются экономические основы оценки до- ходных активов. Особенность этой главы в том, что экономико-математический аппарат, представленный в ней, может быть использован с соответствующей корректировкой для анализа практически любых активов, способных генерировать доход.

В третьей главе представлены собственно методы оценки стоимостных показателей (стоимости, нормы дисконтирования, нормы капитализации), согласно которым должна выполняться оценка недвижимости с помощью доходного подхода.

В четвертой главе рассмотрены подходы к анализу точности оценок рыночной стои- мости. Автор считает, что точность оценки является необходимым атрибутом оценочной деятельности, свидетельствующей о квалификации оценщика.

Пятая глава посвящена практическим аспектам оценки. Материал этой главы может быть использован в качестве методического пособия по оценке полного права собствен- ности и частичных прав на свободную и улучшенную землю.

Предлагаемый учебник основан на научных и практических исследованиях автора в области оценки недвижимости в период с 1994 года по настоящее время. Материал книги апробирован в процессе 3-х летнего чтения лекций по оценке в ряде университетов и ин- ститутов Санкт-Петербурга.

Предварительный, беглый просмотр книги может испугать читателя обилием фор- мул. Понимая это, автор постарался насытить данное издание числовыми примерами, иллюстрирующими прикладную математику и упрощающими ее восприятие. К сожале- нию, в оценке как науке прикладного экономического анализа без математики обойтись нельзя.

И последнее. Прежде, чем читатель приступит к знакомству с данной книгой, хоте- лось бы предупредить его о следующем. Книга посвящена разработке экономико- математических моделей исследования рыночной стоимости объектов доходной недви- жимости. Во все времена экономико-математические модели являлись лишь идеальным образом реальной экономики, моделируемой в лабораторных условиях и очень часто не совпадающей с последней. Очевидно, что не может быть свободна от этого недостатка и данная книга. В частности, некоторые положения связанные с амортизацией, представ- лены в книге иначе, чем их трактует бухгалтерский учет. Однако данное обстоятельство не влияет на основные результаты и выводы, связанные с логикой формирования рыноч- ной стоимости. Все представленные в книге экономико-математические модели, при желании,  могут  быть  достаточно  легко  откорректированы  в  интересах  учета  реальной практики.