Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что ис- пользование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в россий- ских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в усло- виях недостатка информации [5,9,20]. Появившаяся в России в последние годы литерату- ра по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рын- ках, практически не затрагивает проблем учета национальных особенностей рынка не- движимости России и его государственного регулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости для современного уровня экономики России, невозможно. Базируясь на мировом опыте развития оценки в современных условиях России необхо- димо создавать и развивать национальную систему оценки.

Западная классическая теория для оценки недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, рыночного и доходного [13,45].

Затратный подход основан на оценке стоимости улучшений с учетом их износа с до- бавлением к получаемому результату стоимости земли. Практика показывает, что наи- большие проблемы при использовании затратного подхода связаны с оценкой рыночной стоимости земли [16]. Одним из  наиболее достоверных методов оценки земли с точки зрения западной теории является метод рыночных сравнений, который основан на оцен- ке земельного участка путем сравнения его с аналогичными земельными участками, по которым известна информация о цене продаж. Использование этого метода в российских условиях практически невозможно из-за отсутствия соответствующей информации. Это связано с двумя основными причинами: с неопределенностью российского законодатель- ства по земле с точки зрения прав на нее и скрытностью информации о сделках по купле или продаже земельных участков. В соответствии с классическим методом остатка, ис- пользуемым на Западе, стоимость свободного земельного участка определяется путем прямой капитализации земельной ренты с использованием соответствующих норм капи- тализации [53]. В условиях запада, когда участки используются, как правило, наиболее эффективным образом, прямая капитализация дает надежные результаты. В условиях России эффективное использование земельных участков является исключением из пра- вил. Практика показывает, что в этих условиях более достоверные результаты оценки земли можно получить методом остатка в варианте DCF-анализа, который позволяет учесть затраты на доведение объекта до наилучшего использования с учетом стоимости денег во времени. При высоких ставках дисконтирования (больших значениях фактора дисконтирования), характерных для российских условий, и достаточно длительных сро- ках строительства, неучет времени реконструкции, может приводить к достаточно боль- шим ошибкам оценки земли [13]. При оценке земельного участка с использованием тех- ники остатка капитализируемая земельная рента определяется как разность общего чис- того операционного дохода и чистого операционного дохода, приходящегося на улучше- ния. При этом чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, рассчитывает- ся как произведение рыночной стоимости улучшений на коэффициент капитализации доходов от улучшений, которые в процессе экономической жизни теряют свою стои- мость.  Потери  в  рыночной  стоимости улучшений  при  оценке  объекта  недвижимости компенсируются за счет отчислений части чистого операционного дохода в фонд возме- щения. В коэффициенте капитализации данная компенсация учитывается одной из со- ставляющих нормы капитализации - нормы возврата капитала. С экономической точки зрения износ улучшений и компенсация этого износа должны быть согласованы. В моно- графии [45], которая является одним из наиболее авторитетных изданий по оценке не- движимости в нашей стране, рассматривается линейный метод износа, рекомендуемый налоговым законом США от 1986 года для всех объектов недвижимости (см. стр.237). В то же время возврат капитала в соответствии с монографией [45] возможен разными методами (см. стр. 77-81): Ринга, Инвуда и Хоскольда. Анализ показывает, что только пер- вый из названных методов возврата капитала с экономической точки зрения соответству- ет рекомендуемой линейной схеме износа. Использование же двух других методов, как показывают исследования, корректно при условии другой, прогрессирующей схемы из- носа объекта. Расчеты показывают, что для такой схемы износа обеспечить полную ком- пенсацию потери стоимости объекта к моменту его реверсии можно только при условии возврата капитала с использованием предпосылок Инвуда и Хоскольда.

Одной из сложных проблем при использовании классического затратного подхода является проблема оценки функционального износа и внешнего устаревания, которые в существенной степени влияют на конечный результат по оценке рыночной стоимости [10,18]. В вышеупомянутом издании [45] отмечается, что очень трудно измерить износ здания, если его возраст превышает 10 лет. Данная проблема особенно остро стоит при оценке объектов недвижимости России. Это связано с тем, что в нашей стране в силу сложившихся традиций и из-за холодных климатических условий принято сооружать долговечные здания и строения особой капитальности с большим физическим сроком жизни (150-200 лет). Исходя из этого, задача оценки совокупного износа таких сооруже- ний выливается в достаточно сложную проблему. Она может быть решена на основе сравнительного анализа результатов оценки, выполненных методом остатка для улучше- ний, и результата, полученного путем оценки стоимости замещения существующих улучшений.

Большие сложности в российских условиях вызывает использование для оценки ры- ночных стоимостных характеристик метода рыночных сравнений. С точки зрения оценки для его применения необходимо использовать объекты, близкие по своим характеристи- кам к объекту оценки, т.е. объекты, находящиеся в информационном поле рынка оцени- ваемого объекта. Для России характерно большое разнообразие архитектурных и строи- тельных стилей объектов недвижимости. Порою очень сложно найти даже два здания, характеристики которых близки друг к другу. Особенно это касается исторической части большинства российских городов. В дополнение к этому проблема поиска информации для метода сравнительного анализа осложняется закрытостью экономической информа- ции о сделках. В российских условиях для оценки объектов приходится исполь4зовать любую имеющуюся информацию о прошедших сделках по объектам, которою порою да- леки по своим характеристикам от объекта оценки. Для корректного ее использования необходимо развивать подходы, основанные на измерении и учете весов аналогов на ос- нове анализа их технических и экономических характеристик. Такие подходы позволят существенно расширить информационное поле рынка оцениваемого объекта [10].

Анализ рынков нежилой недвижимости Санкт-Петербурга и других российских горо- дов показывает, что их развитие начинается в основном с рынка аренды. Этот рынок, в отличие от рынка продаж, является  наиболее динамичным, более открытым и богатым с информационной точки зрения. Доходы от аренды являются основой для применения метода капитализации доходов при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Он основан на преобразовании будущих доходов в текущую стоимость с использованием коэффициентов капитализации или дисконтирования. Оба эти коэффициента с экономи- ческой точки зрения являются мерой доходности инвестиций и могут быть получены пу- тем анализа достаточно развитого в России рынка инвестиций. Таким образом, с инфор- мационной точки зрения доходный метод является наиболее обеспеченным и, следова- тельно, наиболее достоверным методом оценки нежилой недвижимости для России сего- дняшнего дня. Кроме того, доходный метод при всей своей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи оценки не только в области недвижимости, но и в других областях: машин и механизмов, интеллектуальной собственности, бизнеса и др. Исходя из этого, доходному методу в книге уделено наи- большее внимание.

Известны два метода оценки в рамках данного подхода: метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на капитал [45,46 и др.]. В западном классиче- ском варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации исполь- зовать коэффициент, извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно из- вестна  цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию практически невозможно. Исходя из этого, приходится ис- пользовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, преду- сматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. Из- вестные на западе алгебраические методы построения норм капитализации [49] для оценки нормы возврата капитала рекомендуют использовать эмпирический подход для оценки коэффициента изменения стоимости актива в конце прогнозного периода, осно- ванный на представлениях оценщика о будущем изменении его стоимости. Практика оценки госсобственности на примере Санкт-Петербурга показала, что такой подход по- зволяет путем подбора коэффициентов изменения стоимости актива получить практиче- ски любой желаемый или заказанный (заказной) результат, что является неприемлемым при оценке объектов недвижимости в государственных целях. В данной книге предложен подход оценки нормы возврата капитала на основе отдельного учета изменения стоимости земли и улучшений в конце прогнозного периода.